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L’essentiel
- Objet
- Procédure d’exécution forcée sur un bien immobilier
- Fondement légal
- Code des procédures civiles d’exécution
- Titre et créance
- Titre exécutoire ; créance certaine, liquide et exigible
- Créance liquide
- Montant évalué en argent ou évaluable
- Rôle du juge
- Vérification des conditions et des contestations
- Décompte
- Seules les sommes et frais justifiés
- Issue de la procédure
- Vente amiable ou vente forcée
- Adjudication
- Audience dans un délai de deux à quatre mois
Cadre juridique et définition
La saisie immobilière est une procédure d’exécution forcée permettant au créancier de faire vendre un bien immobilier pour recouvrer sa créance.
La procédure est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution, notamment les dispositions relatives au commandement de payer, à la publicité foncière, à la mise en vente et à l’adjudication.
À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie les conditions de la saisie, statue sur les contestations et détermine les modalités de poursuite.
Conditions de la saisie immobilière
Le créancier doit disposer d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient les éléments nécessaires à cette évaluation.
Le juge contrôle la concordance entre le montant réclamé et le titre exécutoire. Les paiements sont déduits et les frais insuffisamment justifiés peuvent être écartés.
Le bien ou les droits immobiliers concernés doivent être saisissables. Le juge vérifie également la régularité du commandement, de sa publication, de l’assignation et du dépôt du cahier des conditions de vente.
- Un titre exécutoire
- Une créance certaine, liquide et exigible
- Un bien ou des droits immobiliers saisissables
- Des actes de procédure régulièrement accomplis
Les deux issues possibles après l’orientation
| Modalité | Éléments caractéristiques | Conséquence |
|---|---|---|
| Vente amiable | Demande et démarches en vue de la vente ; prix minimal éventuellement fixé | Constat de la vente après acte authentique et consignation du prix |
| Vente forcée | Absence de demande ou de démarches suffisantes, notamment en cas de non-comparution du débiteur | Adjudication organisée dans un délai de deux à quatre mois |
Pour approfondir
Procédure et démarches pratiques
La procédure comprend notamment la délivrance et la publication du commandement aux fins de saisie immobilière, puis l’assignation du débiteur à l’audience d’orientation. Le créancier inscrit doit être informé et le cahier des conditions de vente doit être déposé.
À l’audience d’orientation, le juge fixe la créance retenue et choisit entre la vente amiable et la vente forcée. La vente amiable peut être autorisée lorsque les conditions sont réunies ; à défaut de demande, de démarches justifiées ou lorsque la vente amiable ne peut être envisagée, la vente forcée peut être ordonnée.
En cas de vente forcée, une audience d’adjudication est fixée dans un délai de deux à quatre mois. Les modalités de visite peuvent être déterminées et les frais de poursuite sont taxés avant l’adjudication.
Lorsque le prix d’une vente amiable est consigné et que l’acte authentique est produit, le juge peut constater la vente et ordonner la radiation des inscriptions. L’appel n’est pas suspensif.
Le contrôle du montant de la créance et des frais
À l’audience d’orientation, le juge vérifie la concordance entre le montant réclamé et le titre exécutoire. Il peut écarter les frais qui ne sont pas suffisamment justifiés et ne retenir que les sommes établies par les pièces produites.
Les paiements intervenus doivent être imputés au décompte. Cette vérification peut conduire à une réduction substantielle de la créance, sans empêcher la poursuite de la saisie lorsque celle-ci demeure nécessaire au recouvrement.
- Produire un décompte actualisé.
- Justifier chaque poste de frais.
- Déduire les paiements déjà effectués.
- Vérifier la concordance avec le titre exécutoire.
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Vente amiable ou vente forcée : les modalités de poursuite
La vente amiable peut être autorisée lorsque les conditions de sa réalisation sont réunies, notamment lorsqu’un prix minimal est fixé. Après la signature de l’acte authentique et la consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations, le juge peut constater la vente et ordonner la radiation des inscriptions.
À défaut de demande de vente amiable, de démarches suffisamment justifiées ou en cas de non-comparution du débiteur, la vente forcée peut être ordonnée. Lorsque cette orientation est retenue, l’audience d’adjudication doit être organisée dans un délai de deux à quatre mois et les modalités de visite peuvent être fixées.
Points de vigilance pour les parties
La valeur du bien et le montant de la dette ne suffisent pas, à eux seuls, à établir une disproportion de la mesure. Le juge peut prendre en compte les revenus et le patrimoine connus, l’évolution des charges, l’échec d’un échéancier et l’absence de mesure alternative efficace.
Le juge de l’exécution ne peut pas surseoir ou annuler le titre exécutoire lui-même lorsqu’il constate que sa signification est régulière. Par ailleurs, une demande liée au surendettement ne suspend pas nécessairement la fixation de l’adjudication : l’absence de saisine de la commission aux fins de report a été retenue contre la demande de suspension.
Lorsque le débiteur réside à l’étranger, la régularité de la transmission des actes doit être vérifiée. Dans une affaire, la transmission selon la Convention de La Haye a permis de retenir la régularité de la procédure.
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Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Quels éléments le créancier doit-il produire pour engager une saisie immobilière ?
Le créancier doit justifier d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. La liquidité suppose que la créance soit évaluée en argent ou que le titre contienne les éléments nécessaires à cette évaluation. Le juge vérifie également les conditions prévues pour la saisie immobilière.
Le juge peut-il écarter une partie des frais réclamés ?
Oui. Le juge contrôle la concordance entre le montant demandé et le titre exécutoire. Les frais qui ne sont pas suffisamment justifiés peuvent être exclus du montant retenu.
La vente forcée peut-elle être ordonnée si le débiteur ne comparaît pas ?
L’absence du débiteur régulièrement assigné n’empêche pas le juge de statuer, sous réserve que la demande soit régulière, recevable et fondée. La non-comparution peut notamment empêcher d’envisager concrètement une vente amiable et conduire à l’orientation vers la vente forcée.
Une vente amiable peut-elle être autorisée pendant la procédure ?
Oui, le juge peut autoriser une vente amiable lorsqu’elle permet de poursuivre le recouvrement dans les conditions retenues par la décision. Après la vente, la production de l’acte authentique et la consignation du prix peuvent permettre de constater sa réalisation et d’ordonner la radiation des inscriptions.
La saisie immobilière est-elle automatiquement disproportionnée lorsque la dette est faible par rapport à la valeur du bien ?
Non. La proportionnalité ne repose pas sur une simple comparaison arithmétique entre le bien et la dette. Le juge peut examiner les revenus, le patrimoine, l’évolution des charges, l’échec d’un échéancier et l’existence de mesures alternatives efficaces.
Quels frais sont supportés lors de la vente forcée ?
Les dépens et les frais de poursuite sont taxés avant l’adjudication. Ils sont supportés par l’adjudicataire en sus du prix.
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