Expulsion locative : procédure, formalités et délais à connaître

Cadre juridique et situations concernées

L’expulsion peut être demandée en cas d’impayés, à la fin du bail ou lorsque l’occupant ne dispose plus d’un titre d’occupation.

L’expulsion peut faire suite à des impayés de loyers et de charges, à un congé pour vendre ou pour reprise, ou encore à l’échéance d’un contrat d’occupation. Le juge peut alors constater la résiliation ou la perte du titre d’occupation et ordonner la libération des lieux.

Lorsque l’existence du bail ou la fin d’une occupation gratuite est sérieusement contestée, le juge des référés peut refuser de prononcer l’expulsion. Le propriétaire doit notamment avoir régulièrement mis fin au commodat et accordé un délai raisonnable de départ.

• Impayés de loyers et de charges
• Congé pour vendre ou pour reprise
• Échéance du bail ou du contrat d’occupation
• Occupation sans droit ni titre

Conditions examinées par le juge

La recevabilité de l’action dépend notamment de la notification de l’assignation au préfet et de la saisine de la CCAPEX.

L’assignation doit être notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Une notification effectuée seulement cinq semaines et cinq jours avant l’audience a entraîné l’irrecevabilité des demandes.

La CCAPEX doit également avoir été saisie selon les modalités prévues par le décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Dans les procédures judiciaires de résiliation et d’expulsion pour impayé, le diagnostic social et financier est obligatoire ; son absence n’empêche toutefois pas nécessairement le juge de statuer si le dossier est suffisamment documenté.

Pour apprécier un délai avant l’expulsion, le juge peut tenir compte de la situation sociale, familiale et professionnelle, des efforts d’apurement, des démarches de relogement et de la bonne volonté dans l’exécution des obligations. Des difficultés financières ou de santé doivent être suffisamment étayées, et la seule existence de démarches de relogement ne garantit pas l’octroi d’un délai.

• Notification de l’assignation au préfet dans le délai requis
• Saisine de la CCAPEX
• Diagnostic social et financier dans les procédures pour impayé
• Justification de la situation personnelle et financière
• Efforts d’apurement et démarches de relogement

Exemples de situations et conséquences possibles

Procédure et démarches pratiques

Après le commandement de quitter les lieux, le juge vérifie notamment la régularité de cet acte et le respect du délai légal de deux mois. Une demande de prorogation peut être refusée lorsqu’aucune circonstance d’une exceptionnelle dureté n’est démontrée.

Le juge peut ordonner la libération des lieux dans les deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Il peut aussi suspendre temporairement l’expulsion en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, notamment au regard de la situation de l’occupant et de ses efforts d’apurement.

Le départ du locataire peut conduire le bailleur à se désister des demandes d’expulsion, de résiliation et d’indemnité d’occupation, tout en maintenant une demande en paiement. Les frais non locatifs peuvent être écartés du montant réclamé.

Une exécution de l’expulsion menée de manière déloyale, alors que le bailleur avait connaissance d’une demande de délais formée avant l’audience, peut engager sa responsabilité et donner lieu à l’indemnisation d’une perte de chance.

• Vérifier la régularité du commandement de quitter les lieux
• Réunir les justificatifs relatifs à la situation sociale et financière
• Documenter les paiements et les démarches d’apurement
• Conserver les éléments relatifs aux démarches de relogement

Cas particuliers à distinguer

Après un congé pour vendre ou pour reprise régulièrement délivré, le maintien dans les lieux peut conduire le juge à constater la perte du titre d’occupation, à ordonner l’expulsion et à fixer une indemnité d’occupation. L’octroi d’un délai n’est pas automatique : les difficultés invoquées doivent être suffisamment justifiées et la situation de relogement est examinée.

Lorsque l’occupation repose sur un commodat, l’expulsion peut être refusée si la fin de ce prêt à usage n’a pas été régulièrement établie ou si aucun délai raisonnable de départ n’a été accordé. Une contestation sérieuse sur l’existence du bail peut également faire obstacle à une décision d’expulsion en référé.

Le surendettement peut avoir une incidence sur la clause résolutoire : dans une affaire, ses effets ont été suspendus pendant deux ans au bénéfice d’un locataire ayant fait l’objet d’un rétablissement personnel. Lorsque le locataire a quitté les lieux, le bailleur peut se désister de ses demandes d’expulsion et de résiliation tout en maintenant une demande en paiement des sommes restant dues.

Points de vigilance sur la régularité de la procédure

L’assignation doit être notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience. Une notification effectuée cinq semaines et cinq jours avant l’audience a conduit à l’irrecevabilité des demandes d’expulsion, de résiliation et de paiement de provisions.

Le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux doit être vérifié. Une prorogation peut être refusée lorsqu’aucune circonstance d’une exceptionnelle dureté n’est démontrée, tandis que des difficultés sociales, familiales et professionnelles, des efforts d’apurement ou des démarches de relogement peuvent justifier une suspension temporaire de l’expulsion.

Le diagnostic social et financier doit éclairer les causes de l’impayé, les démarches engagées et les solutions d’apurement ou de relogement. Son absence n’empêche pas nécessairement le juge de statuer si le dossier est suffisamment documenté ; en revanche, une information insuffisante sur la situation personnelle et financière peut entraîner la réouverture des débats et la transmission du dossier à la CCAPEX.

La demande de délais ne produit pas nécessairement un effet suspensif. Toutefois, lorsqu’un bailleur informé d’une telle demande fait procéder à l’expulsion avant l’audience, cette exécution peut être qualifiée de déloyale et donner lieu à une indemnisation.

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Questions fréquentes