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L’essentiel
- Condition centrale
- Absence de contestation sérieuse
- Demande de provision
- Obligation non sérieusement contestable
- Mesures de remise en état
- Dommage imminent ou trouble manifestement illicite
- Clause résolutoire
- Commandement régulier et demeuré infructueux
- Limite du juge
- Pas de décision sur le fond du litige
- Demandes concernées
- Loyers, expulsion, résiliation, travaux ou remise en état
- Débat contradictoire
- Actualisation impossible hors débat contradictoire
1. Cadre juridique et définition
Les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent au juge des référés d’ordonner une mesure en l’absence de contestation sérieuse, ou de prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état en cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite.
Le référé locatif permet de solliciter rapidement une mesure relative à l’exécution d’un bail. Le juge peut notamment statuer sur une provision, une clause résolutoire, une expulsion ou une remise en état, dans les limites de son office.
Une provision ne peut être accordée que si l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable. Le juge des référés ne peut pas trancher le fond du litige lorsqu’il devrait se prononcer sur l’existence, la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.
- Paiement provisionnel de loyers, charges ou autres sommes justifiées
- Constatation d’une clause résolutoire
- Expulsion lorsque les conditions ne sont pas sérieusement contestées
- Mesure conservatoire ou de remise en état
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2. Conditions et critères à vérifier
La demande doit reposer sur des éléments suffisamment établis : existence du bail, qualité du bailleur, contenu de la clause résolutoire et montant de la dette. Un bail non signé ou non daté, l’absence de preuve de l’occupation ou l’incertitude sur la qualité de bailleur peuvent faire obstacle au référé.
La clause résolutoire peut être constatée lorsque le commandement qui la vise a été régulièrement délivré et est resté infructueux. En revanche, le paiement de la somme visée dans le délai requis ou une contestation sérieuse portant sur la notification, le calcul de la dette ou la continuation du bail peut empêcher cette constatation.
La dette locative doit être précisément justifiée. Des frais d’assurance, d’agence, de procédure, de poursuite ou des frais bancaires contestables peuvent nécessiter un examen au fond ou être exclus du montant provisionnel.
Les contestations relatives à des désordres, à un défaut de délivrance, à l’assiette louée, à l’électricité ou à une compensation possible entre les obligations des parties peuvent également exclure une décision en référé. Le juge peut alors refuser la résiliation, l’expulsion et la provision, et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.
- Vérifier le titre établissant la qualité de bailleur
- Produire un bail signé, daté et cohérent avec l’occupation des lieux
- Détailler les loyers, charges et paiements imputés
- Contrôler la régularité du commandement et son délai
- Identifier les contestations portant sur les obligations réciproques
Effet de la contestation sur les demandes en référé
| Situation | Effet possible | Sources |
|---|---|---|
| Bail, signature ou qualité du bailleur contestés | Réouverture des débats, refus de statuer en référé ou renvoi au fond | 1, 6, 17 |
| Dette locative ou imputation des paiements sérieusement discutées | Refus de la clause résolutoire, de l’expulsion ou de la provision correspondant à la part contestée | 4, 5, 16, 18 |
| Partie de la créance justifiée et non sérieusement contestable | Provision limitée aux sommes établies | 2, 10, 15 |
| Clause résolutoire régulièrement mise en œuvre et commandement demeuré infructueux | Constat possible en référé en l’absence de contestation sérieuse | 7, 9, 11 |
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3. Procédure et démarches pratiques
La demande doit permettre au défendeur de discuter les sommes et les mesures sollicitées. Le bailleur ne peut pas actualiser sa créance à l’audience lorsque cette actualisation ne figurait pas dans l’assignation et n’a pas pu faire l’objet d’un débat contradictoire.
Les pièces utiles comprennent notamment le bail, les justificatifs de propriété ou de qualité de bailleur, le commandement, les décomptes détaillés, les preuves de paiement et les documents relatifs aux charges ou aux désordres. Les demandes insuffisamment détaillées peuvent être écartées, tandis qu’une provision peut être limitée aux sommes établies.
Le juge peut accorder une provision avec intérêts lorsque la créance n’est pas sérieusement contestable. Il peut aussi ordonner une remise en état, comme le rétablissement de l’électricité sous astreinte, lorsque les conditions du référé sont réunies.
Lorsque le litige exige un examen approfondi, le juge ne statue pas en référé et l’affaire peut être renvoyée au fond. En cas d’urgence, l’article 837 du Code de procédure civile permet un renvoi à une audience au fond.
Les dépens et les frais non compris dans les dépens sont traités séparément. Les décisions citées appliquent notamment les articles 695, 696 et 700 du Code de procédure civile.
- Présenter des demandes cohérentes avec l’assignation
- Préparer un décompte vérifiable et actualisé dans le respect du contradictoire
- Joindre les justificatifs contractuels, comptables et techniques
- Distinguer la créance principale des frais de procédure
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La contestation sérieuse : principal obstacle au référé
La contestation est sérieuse lorsque le juge devrait trancher l’existence d’un droit ou apprécier la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Elle peut notamment porter sur l’authenticité ou la signature du bail, l’existence de la relation contractuelle, l’assiette louée ou la continuation du contrat.
Une telle contestation peut empêcher la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion et l’allocation d’une provision. Il en va également ainsi lorsque le montant exact de la dette dépend de l’imputation des paiements, de frais discutés ou d’une compensation avec les obligations du bailleur.
La qualification du contrat ne fait toutefois pas toujours obstacle à l’examen de la clause résolutoire : lorsque celle-ci est stipulée quelle que soit la qualification juridique du contrat, le juge peut l’examiner malgré la discussion sur cette qualification.
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Une provision peut être accordée pour la seule part non contestée
L’existence d’une contestation sur une partie de la créance n’exclut pas nécessairement toute provision. Le juge peut retenir les sommes suffisamment établies et écarter celles qui sont insuffisamment justifiées ou qui nécessitent un examen au fond.
Ont ainsi pu être retenus des loyers, charges ou frais établis, tandis que des frais accessoires, des frais de poursuite, des frais bancaires ou des montants insuffisamment détaillés étaient exclus.
Lorsque le paiement intervenu dans le délai requis empêche de constater la clause résolutoire, une dette locative résiduelle peut néanmoins être accordée à titre provisionnel si elle ressort du décompte actualisé.
Pièces et débats : les vérifications indispensables
Le bailleur doit pouvoir établir sa qualité à agir lorsque le contrat a été conclu avec une autre personne. L’absence de titre de propriété ou d’élément établissant la qualité de bailleur peut conduire le juge à relever d’office une possible fin de non-recevoir et à rouvrir les débats.
Le contrat produit doit être exploitable : un bail non signé ou non daté, l’absence de preuve de l’occupation des lieux ou une contestation sérieuse de la signature peuvent rendre incertaines l’existence du bail et de la clause résolutoire.
Les décomptes et justificatifs doivent permettre d’identifier les loyers, charges et paiements imputés. Une actualisation présentée à l’audience ne peut pas être retenue lorsqu’elle n’était pas comprise dans l’assignation et n’a pas pu être discutée contradictoirement.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Le juge des référés peut-il statuer si le bailleur ne prouve pas sa qualité de bailleur ?
Cette qualité peut être discutée lorsque le demandeur ne produit ni titre de propriété ni élément établissant ses droits sur le bail. Le juge peut alors soulever d’office une possible fin de non-recevoir et ordonner la réouverture des débats.
Le paiement d’un commandement empêche-t-il toujours l’expulsion ?
Lorsque la somme visée par le commandement a été réglée dans le délai requis, le juge peut retenir une contestation sérieuse empêchant de constater la clause résolutoire en référé. Une dette locative restant due peut toutefois faire l’objet d’une provision, sans que l’expulsion ou l’indemnité d’occupation soient nécessairement prononcées.
Le bailleur peut-il augmenter sa demande de loyers à l’audience ?
Le bailleur ne peut pas actualiser sa créance à l’audience lorsque cette actualisation n’était pas comprise dans l’assignation et que la partie défenderesse n’a pas pu en débattre. Le juge peut alors retenir le montant établi par le décompte produit avec la demande initiale, après exclusion des frais non retenus.
Une coupure d’électricité peut-elle justifier une demande en référé ?
Le trouble résultant d’une coupure d’électricité peut conduire le juge à ordonner le rétablissement sous astreinte. La provision destinée à indemniser le trouble peut toutefois être réduite si les justificatifs comptables produits sont insuffisants.
Le juge des référés peut-il accorder une provision pour des charges locatives ?
Une provision peut être accordée pour les charges justifiées et les frais établis. Dans une affaire, le juge a retenu 485,27 euros de charges annuelles justifiées et 200 euros au titre du nettoyage, soit 685,27 euros, en écartant les sommes insuffisamment détaillées.
Décisions et analyses sur « Référé locatif »
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