Clause de consistance des lots : portée limitée aux limites cadastrales et liberté de construire
Mis à jour le Rédaction LegalPlanetSources officielles citées
L’essentiel
L’action visant à faire reconnaître les prérogatives attachées au droit de propriété est imprescriptible sur le fondement de l’article 2227 du Code civil ; la prescription quinquennale de l’article 2224 ne lui est donc pas opposable. L’ordonnance de référé n’a pas autorité de chose jugée au principal, de sorte que le juge du fond apprécie librement la validité et la portée de la clause litigieuse.
Au regard des articles 544 et suivants du Code civil et de l’article 900-1 du même code invoqués, la clause interdisant toute modification de la configuration des lots ne concerne que leur localisation, leur numérotation cadastrale, leur superficie et leurs limites telles que fixées par le plan annexé à l’acte de partage. Elle ne prohibe ni la mise en copropriété ni les travaux dépourvus d’incidence sur ces éléments. La clause n’est donc pas réputée non écrite et les propriétaires peuvent poursuivre les constructions, sous réserve de préserver la configuration des lots et les droits indivis sur la voie d’accès. Les demandeurs obtiennent toutefois une indemnité de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation in solidum aux dépens.
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En résumé
La clause d’un acte de partage subordonnant toute modification des lots à l’accord unanime des propriétaires ne fait pas obstacle à la mise en copropriété ni aux travaux, dès lors que la localisation, la numérotation cadastrale, la superficie et les limites des lots ne sont pas modifiées. L’ordonnance de référé ayant suspendu les travaux ne possède pas d’autorité de chose jugée au principal.
Points clés
Une clause d’acte de partage imposant l’accord unanime pour modifier la configuration des lots interdit-elle leur mise en copropriété et les travaux de construction sans modification de leurs limites, superficies ou références cadastrales ?
Rejet de la prescription quinquennale opposée à l’action fondée sur le droit de propriété
Clause limitée aux modifications de localisation, superficie, cadastre et limites
Ordonnance de référé dépourvue d’autorité de chose jugée au principal
Absence de modification des lots permettant la poursuite des constructions
Condamnation in solidum aux dépens et à 500 euros par demandeur
Contexte de l’affaire
Des propriétaires indivis ont partagé amiablement un terrain en quatre lots, dont un lot constituant la voie d’accès commune. L’acte de partage prévoyait qu’aucune modification de la configuration des lots ne pouvait intervenir sans l’accord unanime des propriétaires et l’établissement d’un nouveau procès-verbal de délimitation.
Après la délivrance d’un permis de construire et le commencement de travaux sur l’un des lots, des propriétaires voisins ont obtenu en référé l’arrêt de la construction. Les propriétaires concernés ont alors demandé que la clause soit réputée non écrite, estimant qu’elle portait une atteinte disproportionnée à leur droit de propriété.
Le tribunal rejette la prescription, juge que l’ordonnance de référé n’a pas autorité de chose jugée au principal, puis interprète la clause comme visant uniquement la localisation, la numérotation cadastrale, la superficie et les limites des lots. La mise en copropriété et les travaux sans modification de ces éléments restent permis.
Conditions / critères (ce que le juge vérifie)
Identifier la configuration des lots selon l’acte de partage et le plan annexé
Vérifier la localisation, la numérotation cadastrale, la superficie et les limites
Rechercher une modification effective de ces éléments matériels
Vérifier l’existence d’une charge réelle imposée au lot pour les lots voisins
Préserver les droits indivis attachés au lot constituant la voie d’accès
Distinguer les travaux affectant la configuration des lots des autres opérations
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
Acte notarié de partage amiable du 4 mars 1974
Plan établi par le géomètre-expert le 2 novembre 1973
Description notariale des lots et de leurs limites aux quatre points cardinaux
Clause intitulée « consistance des lots »
État descriptif de division et règlement de copropriété
Conséquences pratiques
Les propriétaires des lots peuvent poursuivre les travaux et maintenir la mise en copropriété dès lors que la configuration cadastrale initiale reste inchangée. Les défendeurs ne peuvent obtenir la suppression de la clause et supportent les dépens ainsi qu’une indemnité de procédure au bénéfice de chaque demandeur.
Poursuite des travaux sans modification des limites cadastrales
Maintien de la mise en copropriété des parcelles
Préservation des droits indivis sur la voie d’accès
Absence d’accord unanime si la configuration reste inchangée
Paiement de 500 euros à chacun des demandeurs
Règlement in solidum des dépens
Checklist pour Avocats
À faire
Vérifier le plan annexé à l’acte de partage
Comparer les limites cadastrales avant travaux
Conserver l’état descriptif de division
Préserver les droits indivis sur la voie d’accès
Documenter l’absence de modification de la configuration
À éviter
Modifier les limites sans accord unanime
Changer la superficie ou la numérotation cadastrale
Ignorer le plan du géomètre-expert
Présenter la clause comme une interdiction générale de construire
Confondre ordonnance de référé et jugement au principal
FAQ / Q-R juridiques
La prescription de l’action fondée sur le droit de propriété
L’action tendant à faire reconnaître l’intégralité des prérogatives attachées au droit de propriété relève de l’imprescriptibilité prévue par l’article 2227 du Code civil. La prescription quinquennale de l’article 2224 ne peut donc être opposée, même lorsque la demande vise une clause ancienne insérée dans un acte notarié.
L’autorité de l’ordonnance de référé au principal
L’ordonnance de référé ayant ordonné l’arrêt des travaux n’a pas autorité de chose jugée au principal. Le juge du fond doit apprécier lui-même la validité et la portée de la clause au regard de l’atteinte alléguée au droit de propriété.
La portée d’une clause de consistance des lots
La clause interdit seulement, sans accord unanime, les modifications de la localisation, de la numérotation cadastrale, de la superficie ou des limites fixées par le plan annexé à l’acte. Elle ne prohibe ni la mise en copropriété ni les travaux sans incidence sur ces éléments ou sur les droits indivis attachés à la voie d’accès.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro – Tribunal judiciaire de Nancy, 22 octobre 2026, RG n° 24/01526 – Thématiques associées : Immobilier — liberté de construire — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 7 octobre 2026.
